Quando si acquista un appartamento che fa parte di un condominio il timore di molti è quello di trovarsi onerati del pagamento delle spese condominiali che il vecchio proprietario abbia eventualmente lasciato in arretrato.
L’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, infatti, al comma quattro stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino risponde del pagamento dei contributi solidalmente con questo. L’obbligo però è limitato nel tempo e resta circoscritto ai contributi relativi all’anno in corso e a quelli relativi all’anno precedente (laddove per anno deve intendersi quello di esercizio condominiale e non quello solare).
Chi vende casa deve dirlo all’amministratore di condominio subito dopo aver firmato il rogito davanti al notaio; lo stesso dicasi per chi la dona. Tale informazione è richiesta affinché l’amministratore possa aggiornare l’anagrafe condominiale e sapere, in qualsiasi momento, chi sono i condomini da convocare nelle assemblee ed a chi intimare il versamento delle spese periodiche.
In caso di mancato adempimento all’onere, il venditore resta obbligato, insieme all’acquirente, per tutti i contributi condominiali da questi non versati.
La riferibilità ai singoli condòmini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, che legittima l’azione del creditore nei confronti di ciascun partecipante al condominio, poggia sul collegamento tra il debito del condòmino e l’appartenenza di questo al condominio, essendo il fondamento rappresentato dalla contitolarità delle parti comuni.
L’amministratore, dunque, può rivolgersi al nuovo condomino, proprietario dell’appartamento e, se necessario, richiedere il decreto ingiuntivo per le morosità pregresse. L’acquirente potrà essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali in solido con l’alienante. Ma non al posto suo, e questo è un aspetto che è bene sottolineare.
Quanto, invece, al riparto delle spese tra usufruttuario e proprietario, le norme in materia di condominio non prevedono nulla; pertanto, le norme di  riferimento sono quelle previste dagli artt. 1004 e 1005 c.c. (inseriti nel Capo I, Titolo V, Libro III del Codice civile).
E, dunque, a mente delle dette norme, all’usufruttuario si imputeranno “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria”. E “le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione“.