L’amministratore di condominio è un soggetto privato, un professionista che non ha il ruolo e le funzioni del pubblico ufficiale. Sul piano del diritto, egli interviene sullo stesso piano degli altri condomini. Ogni potere a questi spettante può derivare solo dalla volontà espressa dei condomini ossia dal regolamento o dall’assemblea.
L’amministratore non può agire di proprio spontaneo arbitrio, ma deve aver prima ricevuto un’autorizzazione da parte dei condomini.
La possibilità di irrogare la multa deve essere previamente contenuta nel regolamento di condominio. Le multe possono essere inflitte solo per il caso di violazione del regolamento condominiale, ma non di altre regole (specie se non scritte). La condotta sanzionabile deve essere ben descritta nel regolamento: non può esserci spazio cioè a valutazioni personali dell’assemblea o dell’amministratore.
La multa non può essere superiore a 200 euro o, in caso di recidiva, di 800 euro. Non si possono superare tali importi neanche se c’è il consenso di tutti i condomini.
Il denaro riscosso va a finire al condominio e viene accantonato in uno speciale fondo rivolto a coprire le spese ordinarie.
Il recupero di tali somme può avvenire con normali mezzi di recupero dei crediti come il decreto ingiuntivo o la causa ordinaria nei confronti del trasgressore; i destinatari dell’obbligo possono essere solo i condomini e non i loro ospiti (si pensi a un parente che parcheggia l’auto nel posto altrui) o agli inquilini (i quali non possono essere considerati condomini), agli usufruttuari o ai comodatari.

COME INTEGRARE IL REGOLAMENTO CHE NON PREVEDE MULTE
La possibilità di infliggere multe nei confronti dei condomini irrispettosi deve essere prevista nel regolamento condominiale. Se questo non dovesse prevedere nulla, l’assemblea può sempre deliberare una successiva integrazione del regolamento stesso. L’aggiunta di tali clausole deve essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.
Esistono due tipi di regolamenti condominiali: assembleare e contrattuale.
Il regolamento assembleare lo decide l’ assemblea ed è valido solo per chi l’ ha votato, quello contrattuale è un documento ufficiale e valido per tutti. Per rendere ufficiale un regolamento assembleare bisogna farlo registrare come atto pubblico da un notaio.

COME RECUPERARE LE MULTE NEI CONFRONTI DI CHI NON PAGA
Se il trasgressore non adempie spontaneamente alla sanzione inflittagli dall’assemblea e/o dall’amministratore, al condominio spetta agire in giudizio. Si tratta, quindi, di una normale causa civile di recupero crediti, al pari di quelle per le quote. Nel corso della causa, il condominio dovrà fornire le prove dell’infrazione, ad esempio con testimoni o filmati della videosorveglianza. All’esito della sentenza di condanna, in caso di ulteriore inadempimento, si potrà procedere con il pignoramento dei beni del trasgressore.

CHI INFLIGGE LE MULTE NEI CONFRONTI DEI CONDOMINI IRRISPETTOSI
L’amministratore non ha il potere di infliggere le multe: egli può solo riceverne denuncia e riferirlo all’assemblea. Sarà quest’ultimo organo a decidere concretamente, dopo la segnalazione dell’amministratore, se applicare o meno la sanzione. Sanzione che sarà poi materialmente riscossa dall’amministratore presentando il conto al trasgressore. I condomini devono, quindi, essere prima informati della violazione del condomino inadempiente e poi votare sull’applicazione della sanzione con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno 1/2 del valore millesimale dell’edificio.
Secondo alcuni commentatori, il regolamento di condominio potrebbe attribuire direttamente all’amministratore il potere di sanzionare i condomini irrispettosi senza chiedere prima l’autorizzazione dell’assemblea se la denuncia perviene per iscritto da due o più condomini che allegano anche documentazione comprovante l’ abuso.
Spetta comunque a ciascun condomino il diritto di segnalare all’amministratore o all’assemblea eventuali infrazioni commesse dai vicini ai fini dell’avvio del procedimento sanzionatorio.